4.1Onderhoud, inkoopsamenwerking
In 2025 gaven we de inkoopsamenwerking verder vorm. We gaan toegroeien naar een robuuste samenwerking waarbij we de ambitie hebben om zoveel mogelijk gezamenlijk in te kopen. Dat doen we in een projectorganisatie waarbij we centraal de het contractmanagement en het inkoopmanagement willen organiseren. Dat willen we op termijn doen met het in dienst nemen van een inkoopmanager en een contractmanager. Dat gaan we doen met 6 corporaties in de regio.
4.2Dagelijks onderhoud
4.2.1 Dagelijks onderhoud
Reparatieverzoeken, vraag gestuurd onderhoud en mutaties
In 2025 waren er 3.526 reparatieverzoeken (2024: 3.025) in het dagelijkse onderhoud. Dat is ruim 500 meer dan het voorgaande jaar. Door het werken met vaste partners zijn het afgelopen jaar de processen verder geoptimaliseerd, waardoor er wel minder herhalingsverzoeken zijn. Uit deze reparatieverzoeken zijn 4.807 opdrachten voortgekomen.
In navolgende tabel een overzicht per opdrachtnemer met de gerealiseerde kosten voor de reparatieopdrachten. De tien onderstaande partijen zijn verantwoordelijk voor meer dan 90% van de kosten in het dagelijks onderhoud.
| Reparatieverzoeken | aantal | Totale kosten per opdrachtnemer |
|---|---|---|
| 1. Meerbouw Rotterdam | 2238 | € 817.696 |
| 2. DB de Bruin B.V. | 828 | € 196.096 |
| 3. Tom Techniek | 99 | € 64.676 |
| 4. Van der Velden Rioleringsbeheer | 84 | € 61.129 |
| 5. Eigen dienst Ressort Wonen | 555 | € 42.562 |
| 6. Budding V.O.F. | 55 | € 30.353 |
| 7. Bevico | 153 | € 24.263 |
| 8. Dolmans | 1 | € 23.622 |
| 9. Tormax Nederland B.V. | 87 | € 22.178 |
| 10. Mastermate DC | 21 | € 18.507 |
Vraag gestuurd onderhoud
2025 was het eerste jaar waarin we de vervanging van badkamer, keuken en toiletten op een apart budget hebben geregisterd. Er is in totaal voor € 297.310 uitgegeven (budget 2025 € 200.000):
| Vraag gestuurd onderhoud | aantal |
|---|---|
| Badkamer renovaties | 15 |
| Toilet renovaties | 11 |
| Keukenrenovaties | 34 |
In 2025 is in totaal bij 157 woningen mutatieonderhoud uitgevoerd. We hadden voor 2025 165 mutaties begroot. Totaal is hier € 1.907.593 aan uitgegeven. Voor de begroting was € 1.567.500 opgenomen voor mutatieonderhoud inclusief extra bedragen voor een inhaalslag voor de verouderde onderdelen.
Verbeteringen en vernieuwen van verouderde onderdelen
Bij 96 van de 157 woningen vond bij mutatie een kwaliteitsinvestering plaats in de vorm van een wijziging van de plattegrond, duurzaamheidsmaatregelen of een badkamer-, keuken-, en/of toiletvernieuwing. Dit vond plaats in overeenstemming met de afspraken in onze portefeuillestrategie en het opgestelde onderhoudsbeleid. Voor deze 96 woningen was dus meer nodig dan alleen mutatieonderhoud. Totaal was dit uiteindelijk een bedrag van ruim €1,9 miljoen. In onderstaande tabel ziet u een onderverdeling.
| Onderverdeling 2025 | woningen | totale kosten |
|---|---|---|
| tot € 5.000 | 67 | € 166.157 |
| tot € 20.000 | 56 | € 644.059 |
| boven € 20.000 | 34 | € 1.097.244 |
| totalen | 157 | € 1.907.460 |
Mutaties investeringen
Er is voor 2025 een bedrag van €550.000 begroot om mutatiewoningen met een energielabel slechter dan C aan te pakken. Er is een bedrag van € 547.590 uitgegeven en daarmee zijn er bij 9 woningen meer dan 2 labelstappen gemaakt.
4.2.2 Planmatig onderhoud (regulier en projectmatig)
Visie op Vastgoed
Ressort Wonen wil haar vastgoed op een zo efficiënt mogelijke manier onderhouden. We verduurzamen en verbeteren onze woningen, met betaalbaarheid voor de huurder en klanttevredenheid als focus. We doen dit binnen de afgesproken financiële richtlijnen. Opgaven van buitenaf, zoals (nationale) prestatieafspraken, wet- en regelgeving, marktontwikkelingen en de energietransitie hebben invloed op onze manier van onderhouden. Sinds januari 2025 heeft Ressort Wonen voor al haar Planmatig Onderhoud en verduurzaming een ketenpartnerschap met de onderhoudspartijen Smits Vastgoedzorg en Spitprojecten.
Duurzaamheid
Ressort Wonen zet duurzaamheid in voor een betaalbare toekomst. We koppelen een duurzame woningvoorraad aan beperking van woonlasten. We verbeterden al de energetische waardes van veel woningen in Rozenburg en hebben dat ook in 2025 voortgezet. Hierin is ook het nieuwe bezit in Voorne aan Zee meegenomen. Hier maken wij de komende jaren graag een inhaalslag op het gebied van duurzaamheid.
Activiteiten uit de onderhoudsbegroting
In 2025 heeft Ressort Wonen veel geplande activiteiten uit de onderhoudsbegroting gerealiseerd, dit betreft zowel planmatig onderhoud als grootschalig onderhoud welke projectmatig worden aangepakt. In onderstaande tabel een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden en de gerealiseerde kosten afgezet tegen het budget. Helaas is het niet gelukt om alle begrote projecten te realiseren in 2025 o.a. als gevolg van Wet Natuurbescherming en capaciteitsgebrek bij onderhoudspartijen.
| Activiteiten | project budgetten | gerealiseerde kosten |
|---|---|---|
| Algemene kosten | € 663.993 | € 457.842 |
| Gevel- en dak werkzaamheden exterieur | € 622.502 | € 607.743 |
| Groot onderhoud | € 7.760.825 | € 4.056.834 |
| technische installaties | € 1.141.682 | € 937.702 |
| Technische leefbaarheid | € 586.608 | € 495.485 |
| Werkzaamheden binnenzijde woning | € 84.700 | € 77.622 |
Enkele bijzonder activiteiten/projecten in 2025 waren:
- Aannemer Smits heeft diverse clusters in Rozenburg en Voorne aan Zee geschilderd. Het werk is uitgevoerd en opgeleverd voor de clusters 1013, 1052, 1053 en 1057, 2083 en 2084.
- Bij cluster 1116 aan de Dr. Den Uylboulevard heeft aannemer Smits de galerijvloer op de eerste verdieping vervangen.
- Dit jaar is er bij de galerijflats de platen Groot Onderhoud aan de portieken uitgevoerd.
- Grootschalig onderhoud cluster 2087 – Coosenhoek 21-43 (Vierpolders), o.a. BKT-aanpak, CO2 gestuurde MV, brandveiligheid en schilaanpak.
- Grootschalig onderhoud cluster 2071 – Slik e.o. (Brielle) o.a. BKT-aanpak, dakisolatie, CO2 gestuurde MV, brandveiligheid en schilaanpak.
- Groot onderhoud cluster 1115 – De Meerpaal (Rozenburg) o.a. BKT-aanpak, Buitenschilderwerk, vervangen voordeuren, verbeteren kierdichting en CO2 gestuurde MV.
- Groot onderhoud Creekpad – cluster 2085 (Vierpolders) BKT-aanpak, dak en vloerisolatie, CO2 gestuurde MV, brandveiligheid en schilaanpak.
- Scootmobielruimtes Den Uylboulevard en Boulevard
- LED-verlichting bergingsgangen in cluster 1116 en 1103 is LED-verlichting met bewegingssensoren aangebracht in de bergingsgangen. Dit zorgt voor energiebesparing en meer veiligheid.
- Groot Onderhoud Gaffelaar – cluster 2066 (Brielle). Verduurzaming uitgesteld door capaciteitsgebrek bij Smits Vastgoedzorg en problemen met Wet Natuurbescherming. In 2025 is daarom alleen het binnenpakket aangepakt. Ook deze werkzaamheden hebben vertraging opgelopen. De bouw is tijdelijk stilgelegd vanwege onvoldoende prestaties van de aannemer. Aannemer Smits heeft zich daarna herpakt
4.2.3 Nieuwbouwprojecten
36 Flexwoningen De Ark
In 2023 tekenden we een overeenkomst voor de aankoop van 36 flexwoningen op de locatie van de voormalige basisschool De Ark in Rozenburg. Met de verwachting om deze woningen begin 2024 te plaatsen. Het project blijkt inmiddels financieel niet realiseerbaar als gevolg van de hoge geluidsbelasting vanuit haven en industrie. Er is overleg met het rijk (Binnenlandse Zaken (BZK)/Rijksvastgoedbedrijf (RVB)) om de overeenkomst te ontbinden en financieel af te wikkelen. De 36 flexwoningen zijn door BZK/RVB doorverkocht aan de gemeente Leusden.
100 woningen Buitenplaats
In december is de koopovereenkomst voor de grond en aanneemovereenkomst getekend voor de bouw van 100 woningen. Dit betreft 73 appartementen waarvan 16 zorgeenheden en 27 grondgebonden woningen. De bouw zal starten in Q1 2026 en oplevering medio 2027.
Sloop 8 appartementen Bernhardstraat
In december is de sloop afgerond van de 8 appartementen aan de Bernhardstraat. Begin 2026 zal een ontwikkelende aannemer worden geselecteerd om een nieuw plan te ontwikkelen voor de realisatie van 8 appartementen op deze locatie. Realisatie wordt verwacht eind 2027.
4.2.4 VANOBS
Naast nieuwbouw verkennen we mogelijkheden om woningen toe te voegen binnen ons bestaande bezit. Het gaat om het creëren van woningen door ruimte te benutten V(oor), A(chter), N(aast), O(nder), B(oven), S(plitsen). Concreet gaat dit om optoppen op bestaande flatgebouwen, het transformeren van een bedrijfsruimte naar 2 studio’s en het splitsen van grote drive-in woningen naar 2 appartementen.
Samenvoegen woningen De Meerpaal
In De Meerpaal zijn twee ruimtes boven twee studio’s samengevoegd tot één appartement. Midden 2025 is de vergunning verleend. Hiermee is extra woonruimte gecreëerd binnen het bestaande vastgoed. Afrondende werkzaamheden lopen tot begin 2026. Vorm van verhuur wordt nog besproken met afdeling Wonen.
Verkennen mogelijkheden optoppen
In 2025 verkenden we de mogelijkheden om op bestaande flatgebouwen in Rozenburg op te toppen. Dit werken we verder uit in 2026.
Splitsen drive-in woningen Brielle
We lieten een ontwerp maken om woningen te splitsen, waardoor er twee appartementen kunnen worden gerealiseerd.
Transformeren bedrijfsruimte naar twee studio’s
Aan de Dijckpotingen in Vierpolders worden twee studio’s gerealiseerd, door transformatie van de huidige bedrijfsruimte. De vergunning is in 2025 verleend en de werkzaamheden zullen medio 2026 van start gaan.
Friendswoningen
In 2025 zijn we een pilot gestart om een woning aan woningdelers te verhuren. We hebben een woning aan de Plevierstraat in het middenhuursegment verhuurd aan twee woningdelers. In 2026 geven we een vervolg aan deze nieuwe vorm van verhuur in Brielle, aan drie woningdelers. Dit biedt starters in het middenhuursegment een mooie kans om te starten op de woningmarkt
4.3Portefeuillestrategie
Ressort Wonen heeft haar visie en ambities, zoals verwoord in het Strategisch Meerjarenplan, uitgewerkt in het portefeuilleplan. Het portefeuilleplan is de beleidsmatige vertaling van de Opgaven en Kaders in het werkgebied en vormt het kader voor te nemen maatregelen op complexniveau. Ressort Wonen wil met dit portefeuilleplan de opgave volledig invullen. Verder willen wij op basis van een inhoudelijk afwegingskader en beschikbare financiële ruimte een bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke opgave in Brielle, of elders op Voorne-Putten. In 2025 is de strategie incl. wensportefeuille geactualiseerd. In Q1 2026 willen we het plan vaststellen.