Bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.

De activa zijn tegen uitgebreide voorwaarden verzekerd. Onderverzekering is hierbij uitgesloten.
De totale WOZ-waarde op peildatum 1 januari huidig boekjaar van het gehele bezit in exploitatie bedraagt € 665 miljoen (2024: € 635 miljoen). Het onroerend goed is geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie en geheel geborgd door het WSW. Hiervoor geldt tegenover het WSW een obligoverplichting. De hoogte van deze verplichting is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. Notarieel is vastgelegd dat het WSW volmacht heeft om in bepaalde gevallen rechten van hypotheek en pandrecht te vestigen. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
De actuele waarde van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde, zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Voor de woningen en parkeergelegenheden heeft Ressort Wonen de basisversie gehanteerd. In het Handboek is opgenomen dat de basisversie de mogelijkheid biedt om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke marktwaarde te komen.

Ressort Wonen heeft gekozen voor de toepassing van de basisvariant van het handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisvariant leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full variant leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.
Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full variant toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balans datum van het daaraan voorafgaande boekjaar.

De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 23,0 miljoen gestegen naar een waarde van € 508,5 miljoen. Dit is een stijging van 4,7%. Een specificatie van verloop van de marktwaarde is opgenomen in paragraaf 4.3.2 van het bestuursverslag.

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Voor gereguleerde woningen geldt dat de eerste 7 jaar niet mag worden uitgepond bij complexmatige verkoop.
Bij scenario uitponden wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip ‘marktwaarde verhuurde staat’. Dit is de marktwaarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuren, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
  
• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten;
  
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
  
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Ressort Wonen heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast.

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 292,7 miljoen.

Het streefhuurbeleid van Ressort Wonen heeft een koppeling met de kwaliteit van de woning (WWS-punten) en de doelgroep. De streefhuur is gebaseerd op een percentage van de maximaal redelijke huur, waarbij in veel gevallen hard wordt afgetopt op de voor de doelgroep geldende huurprijsgrens. Daarbij is rekening gehouden met de lopende prestatieafspraken. De streefhuur voor het DAEB bezit is 71% en voor het niet-DAEB bezit 92%.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Planmatig onderhoud
  
• Contractonderhoud
  
• Mutatieonderhoud
  
• Reparatie- en klachtenonderhoud

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. De onderhoudsuitgaven betreffen de uitgaven om een verhuurbare eenheid, dan wel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken zijn (minimaal conditiescore 4). Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Ressort Wonen conditiemetingen overeenkomstig NEN 2767. Ressort Wonen hanteert een periodieke actualisatie van de conditiemetingen: eens in de 3 jaar wordt ieder complex opnieuw opgenomen.

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw. In de meerjarenonderhoudsbegroting wordt in hoofdlijnen rekening gehouden met de volgende cycli:

De norm voor beheerlasten is gebaseerd op basis van de door het bestuur en raad van commissarissen goedgekeurde en vastgestelde meerjarenbegroting.

Ressort Wonen heeft 77 eenheden met een EF of G label. Voor deze woningen is een (standaard) correctie opgenomen in de beleidswaarde volgens het Handboek. De kosten van deze ingrepen zijn niet meegenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting.

In de marktwaarde in verhuurde staat is voor € 1.183.347.981 aan achterstallig onderhoud ingerekend aan woningbezit. Daarvan is € 980.709 verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting. Hierdoor resteert in de beleidswaarde van de woningen € 202.638 aan achterstallig onderhoud.

Het aantal woningen opgenomen onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt eind 2025: 90 (2024: 93). De condities waaronder de transacties hebben plaatsgevonden betreffen een korting op de verkoopprijs welke bij terugkoop verrekend wordt met de taxatiewaarde waartegen de woning teruggekocht wordt.
Op basis van de uitgangspunten ‘Kopen naar Wens’ is eind 2025 voor 9 woningen (2024: 9) erfpacht uitgegeven.

Latente belastingenvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen als gevolg van de waardering van leningen en eventueel verliescompensatie. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.
Het tijdelijke verschil over de leningenportefeuille is gebaseerd op de berekeningssystematiek van de openingsbalans per 1 januari 2008. Dit tijdelijke verschil is opgenomen als een actieve latentie. De nominale waarde bedraagt € 799.656 en de disconteringsvoet 3,17%. Dit leidt tot een waarde van € 171.661 (2024: € 191.596).

Verliescompensatie ontstaat vanuit negatieve resultaten uit het verleden. Sinds ultimo 2021 is er geen sprake meer van verrekenbare verliezen en is de latentie hiervoor afgewikkeld.

De toegelaten instelling voert in duurzaamheid haar beleid als toegelaten instelling uit, gericht op het beheren en verhuren van woningen en daarmee het in stand houden van (de omvang van) haar vastgoedportefeuille. De toegelaten instelling heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van huidige fiscale bepalingen zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en is er geen fiscale afwikkeling in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een nihil-waardering voor de post latentie.

Het tijdelijke verschil over het vastgoed in exploitatie, waarvan wordt verwacht dat het verkocht wordt vanuit de balansposten DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, dan wel vanuit de balanspost Vastgoed bestemd voor de verkoop. Dit betreft de woningen in de verkoopvijver die naar verwachting worden verkocht met een afwijkende fiscale waarde ten opzichte van de commerciële waarde. De toegelaten instelling heeft de intentie om gebruik te maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve waardoor een verkoop niet tot directe afwikkeling leidt. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een nihil-waardering voor de post latentie.

Het betreft één lening (renteloos) aan VvE Laan van Nieuw-Blankenburg 320-354 met een looptijd van 30 jaar (resterende looptijd bedraagt 20 jaar). Jaarlijks wordt het af te lossen bedrag verhoogd met € 250. Het kortlopend deel van de langlopende lening u/g bedraagt € 10.987 (2024: € 10.737).
Er zijn geen zekerheden gesteld.

Het bestuur stelt de raad van commissarissen voor het resultaat na belastingen (€ 16,2 miljoen positief) van het boekjaar toe te voegen aan het eigen vermogen. Hiervan wordt € 22,6 miljoen toegevoegd aan de herwaarderingsreserve en € 6,4 miljoen onttrokken aan de overige reserves. Dit voorstel is al in de jaarrekening verwerkt.

Van de opgenomen vastrentende leningen is de gewogen gemiddelde rente: 4,27% (2024: 4,22%). Het totaal van de door Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 83,5 miljoen (2024: € 80,1 miljoen). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt eind 2025 13,9 jaar (2024: 14,4 jaar). De marktwaarde van de leningen bedraagt € 91,0 miljoen (2024: € 98,0 miljoen). De marktwaarde is gebaseerd op de contante waarde van de rente- en aflossingsverplichting waarvan als rentequote de 6-mands EURIBOR wordt gebruikt. De marktwaarde is inclusief opgelopen rente van € 1,2 miljoen.

Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn zekerheden gesteld door Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2021 is een vernieuwde volmacht ondertekend (zie Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen), waarbij het WSW het recht heeft onder voorwaarden pand- en hypotheekrecht te vestigen op het bezit.

Deze post heeft volledig betrekking op het aflossingsbedragen 2025 van de langlopende schulden (inclusief amortisatie agio).

De post heeft volledig betrekking op de aan leveranciers uitstaande facturen.

De wijze waarop wordt omgegaan met financiële instrumenten en de risico’s die ten gevolge daarvan optreden zijn opgenomen in het Treasurystatuut. Het financieel beleid maakt onderdeel uit hiervan. Het Treasurystatuut wordt jaarlijks geactualiseerd. Eventuele wijzigingen worden vastgesteld door bestuur en Raad van Commissarissen. In het Treasurystatuut is opgenomen dat het gebruik van derivaten geheel is uitgesloten.

Ressort Wonen heeft geen beleggingen waarbij sprake is van een prijsrisico. De in de wet- en regelgeving aangegeven bepalingen en beperkingen op dit gebied worden door Ressort Wonen volledig gevolgd.

Ressort Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Ressort Wonen loopt renterisico over rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken, waaronder te converteren leningen, loopt Ressort Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Voor 2025 loopt Ressort Wonen op portefeuilleniveau een renterisico over ongeveer € 7,7 miljoen.

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). De uitgangspunten hiervan zijn opgenomen in het Treasurystatuut.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Ressort Wonen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Ressort Wonen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Het aantrekken van langlopende leningen is de belangrijkste bron hiervoor. Op dit ogenblik beschikt Ressort Wonen niet over kasgeld- en rekening-courant faciliteiten. Wel is er de beschikbaarheid van een roll-over lening met flexibele hoofdsom, waarmee fluctuaties in het saldo liquide middelen kan worden gestuurd. Ressort Wonen maakt voor het afdekken van toekomstige uitgaven geen gebruik van financiële instrumenten zoals derivaten.
Het risico bestaat dat Ressort Wonen bij een acuut liquiditeitstekort niet snel genoeg kan handelen om op zeer korte termijn de liquiditeitsbehoefte op peil te brengen.
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Ressort Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Ressort Wonen gebruik van meerdere banken. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Ressort Wonen heeft de financiële meerjarenplanning zodanig opgesteld dat in alle gevallen faciliteiten voor financiering en herfinanciering beschikbaar blijven. Dat wordt onder andere bereikt door als basis in de meerjarenplanning uit te gaan van lagere dan de door toezichthouders en financiële stakeholders gestelde normen aan de financiële kengetallen. Doordat Ressort Wonen minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Ressort Wonen doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Ressort Wonen hanteert ook uitgangspunten die het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw stelt met betrekking tot het Eigen Middelen Beleid. Hierdoor heeft Ressort Wonen de mogelijkheid om zowel DAEB als niet-DAEB investeringen en aflossingen van leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstromen verkopen uit bestaand bezit. De verwachting is dat Ressort Wonen ook na 2022 niet-DAEB investeringen kan financieren uit eigen middelen en voor DAEB-financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering, naast financiering uit eigen middelen. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

In artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen moeten betalen voor de kosten van de Autoriteit woningcorporaties. Hiertoe moet de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks uiterlijk op 1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrageheffing innen. Artikel 121 van BTIV bevat de wettelijke grondslag voor de berekeningswijze en de procedure. De bijdrageheffing is een jaarlijks terugkerende heffing. De bijdrageheffing van de Aw kent een tarief voor alle woongelegenheden in eigendom van de toegelaten instelling en haar dochtermaatschappijen en een tarief per EUR 1.000 WOZ-waarde (beide) op 31 december van het voorafgaande jaar.

De Autoriteit woningcorporaties heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd.
De heffing voor 2025 is € 0 (net als in 2024). Eerder is al aangegeven dat verwacht wordt dat er voor de komende jaren geen beroep gedaan zal worden op de sector.

Ressort Wonen is als deelnemer aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In dat kader is Ressort Wonen verplicht bij te dragen aan het risicovermogen van het fonds als dit onder het door WSW gestelde minimum daalt of indien renteloze leningen (van het Rijk of gemeenten) moeten worden afgelost. Deze verplichting bestaat uit twee componenten.

• Jaarlijks obligo: dit betreft een mogelijke jaarlijkse heffing van maximaal 0,34% van het netto geborgde schuldrestant per 31 december van het voorgaande jaar. WSW gebruikt deze bijdrage ter aanvulling van het risicovermogen of voor de aflossing van renteloze leningen. Voor 2025 was het jaarlijkse obligo voor Ressort Wonen 0,0269%, voor begrotingsdoeleinden adviseert WSW om structureel een percentage van 0,168% in te rekenen.
  
• Gecommitteerd obligo: dit betreft een aanvullende verplichting tot maximaal 2,6% van het netto schuldrestant, waarvoor Ressort Wonen een obligolening aangaat. Als het jaarlijks obligo ontoereikend is kan, kan WSW op dit gecommitteerde obligo een beroep doen. De verplichting kan worden voldaan via een trekking op de obligolening of door storting van liquide middelen.
  De omvang van deze verplichtingen en eventuele inning worden jaarlijks door WSW vastgesteld en schriftelijk aan Ressort Wonen meegedeeld. Ressort Wonen streeft ernaar het aantal betalingsmomenten per jaar te beperken tot één.
  De toegelaten instelling heeft ultimo 2025 € 2.108.000 (2024: € 1.884.000) aan obligolening (met variabele hoofdsom) aangetrokken.

Er zijn geen claims ingediend tegen Ressort Wonen.

In december 2025 heeft Ressort Wonen voor het project Buitenplaats Brielle een aanneemovereenkomst met Roosdom Tijhuis gebiedsontwikkeling getekend. De bijbehorende verplichting bedraagt € 23,2 miljoen.