4. Financiën

Tot 2026 wordt het vastgoed gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het gepresenteerde eigen vermogen van Ressort Wonen wordt voor een aanzienlijk deel aanzienlijk gevormd door de herwaarderingsreserve. Het gevolg is een vermogenspresentatie die de indruk kan wekken dat onze financiële armslag heel ruim is, wat natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt immers bepaald door de verdiencapaciteit van het vastgoed. De wijze waarop dit vastgoed in de jaarrekening wordt vertaald in een waarde heeft daar geen directe invloed op.

Per 31 december 2025 is in totaal € 351 miljoen (2024: € 328 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves opgenomen. We gaan hierbij uit van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De realisatie van deze ongerealiseerde waardestijging is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Ressort Wonen. De mogelijkheden voor een corporatie om door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen. Dit impliceert dat ongeveer 52% van het totale eigen vermogen niet, of eerst op zeer lange termijn, realiseerbaar is.

De krapte op de woningmarkt blijft bestaan en leidt er toe dan er interesse blijft bestaan voor woningen. Dit heeft een positief effect op de marktwaarde van het bezit. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 23,0 miljoen gestegen naar een waarde van € 508,5 miljoen. Dit is een stijging van 4,7%. De stijging van de marktwaarde van het bezit dat het hele boekjaar in exploitatie is geweest bedraagt 5,2% In onderstaande tabel een nadere specificatie van het verloop van de marktwaarde van 2024 naar 2025.

De beleidswaarde steeg van € 207,7 miljoen in 2024 naar een waarde van € 292,7 miljoen in 2025. Een stijging van 41%. In onderstaande tabel een nadere specificatie van het verloop van de beleidswaarde van 2024 naar 2025.

Als gevolg van de nieuwe systematiek vanaf boekjaar 2024 voor het bepalen van de beleidswaarde is er geen directe relatie meer tussen de markt- en beleidswaarde. Op hoofdlijnen zijn de verschillen te categoriseren in de volgende vijf onderdelen.

1. In de beleidswaarde wordt verondersteld dat de woningen in exploitatie blijven en niet worden uitgepond. Dit heeft een effect van € 1,2 miljoen positief. Dit is een saldering van lagere netto contante inkomsten als gevolg van doorexploiteren (€ 50,2 miljoen negatief) en het wegvallen van de overdrachtskosten (€ 51,4 miljoen positief).
2. In de beleidswaarde wordt bij nieuwe verhuur de streefhuur gehanteerd in plaats van de laagste van de markthuur/maximaal redelijke huur. Daarnaast is het eigen beleid gehanteerd voor de toekomstige huurverhogingen. Dit heeft een effect van € 128, 0 miljoen negatief.
3. In de beleidswaarde is het onderhoud in overeenstemming met de eigen MJOB ingerekend. Daarnaast is er een afslag gehanteerd voor de uitfasering van EFG-labels. Dit heeft een effect van € 121,6 miljoen negatief.
4. In de beleidswaarde wordt gerekend met de beheernorm in overeenstemming met eigen beleid. Dit heeft een effect van € 29,0 miljoen negatief.
5. De (voorgeschreven) disconteringsvoet waartegen kasstromen contant gemaakt worden wijkt af van de disconteringsvoet in de marktwaarde. Dit heeft een effect van € 61,5 miljoen positief.

Het banksaldo bedraagt eind 2025 ongeveer € 0,4 miljoen en is gedaald ten opzichte van 2024 met € 0,5 miljoen. De operationele kasstromen zijn positief en met € 3,6 miljoen hoger dan vorig jaar (€ 3,1 miljoen). De belangrijkste investeringen hebben betrekking op verbeterinvesteringen, onze geplande nieuwbouwinvesteringen zijn vertraagd naar begin 2026. Voor de begrote investeringen in de eerstvolgende jaren geldt dat financiering vanuit positieve operationele kasstromen niet toereikend is. Op grond hiervan is aanvullende financiering op termijn noodzakelijk.

Het geactualiseerde Strategisch Meerjarenplan voorziet in mogelijke uitbreiding buiten Rozenburg. Bij realisatie daarvan ontstaat een forse financieringsbehoefte. Om duidelijke kaders hiervoor te scheppen is het noodzakelijk de kaders vast te leggen in een (financierings-)strategie. In 2017 is deze strategie opgesteld en in 2018 herijkt.

De Woningwet schrijft voor dat een corporatie dient te beschikken over een reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement is voor het laatst in 2024 geactualiseerd.

De huidige samenstelling van de leningenportefeuille past binnen de uitgangspunten van het reglement financieel beleid en beheer. De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille eind 2025 is 4,27% (in 2024 was dit 4,22%). De loan to value beleidswaarde bedraagt 27,2% (norm WSW: maximaal 70%).

De saneringsheffing is ook in 2025 niet opgelegd. Voor de komende jaren is aangegeven dat het ook niet opportuun is dat de saneringsheffing geïnd zal worden.

In ons Strategisch Meerjarenplan blijft duurzaamheid prominent in het beleid toegepast, mede omdat hiermee betere betaalbaarheid van woonlasten wordt gerealiseerd. Ook ons aangekochte in Voorne aan Zee wordt de komende jaren onderhoudstechnisch op peil gebracht.

Ressort Wonen voldoet aan de financiële normen die gesteld zijn in het ‘Gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW’. Onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer van de meerjarenbegroting 2026, inclusief realisatie 2025.

De begrote uitgaven voor het komende jaar voor onderhoud, nieuwbouw en verbeteruitgaven bedragen € 28,7 miljoen. Voor het jaar 2026 en de jaren daarna zijn in onderstaand overzicht de begrote investeringen opgenomen.

De aangifte vennootschapsbelasting is tot en met 2023 ingediend. De aanslagen tot en met 2023 zijn definitief vastgesteld. 

Voor verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaardering zijn latenties gevormd. De aangiften vennootschapsbelasting worden verzorgd door Deloitte Management Support B.V.

In 2025 zijn alle aangiften volgens voorschrift tijdig en volledig ingediend. Eventuele suppletieaangiftes zijn niet van toepassing. Het op de balans aangegeven te betalen bedrag aan omzetbelasting betreft de aangifte december 2025.