14.Toelichting op de winst- en verliesrekening
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
Bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.
[11] Huuropbrengsten
| |
[11] |
2025 |
2024 |
| Netto huur |
|
21.676 |
20.366 |
| Huurderving wegens leegstand en oninbaarheid |
|
-376 |
-348 |
| Totaal huuropbrengsten |
|
21.301 |
20.019 |
Alle huuropbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. De netto huur van het DAEB-bezit is per 1 juli 2025 met 4,5% verhoogd (2024: 5,3%). De vrijesectorwoningen zijn verhoogd met 4,1% en de middenhuurwoningen eveneens met 4,5%, in 2024 was de huurverhoging van het niet DAEB bezit 5,3%.
De stijging van de huuropbrengsten is te verklaren door de reguliere huurverhoging per 1 juli 2025 en huurharmonisatie.
Kengetallen in relatie tot huuropbrengsten
| |
|
2025 |
2024 |
| Huurderving in % van de netto huur |
|
1,73% |
1,71% |
| Huurachterstand in % van de ultimo actieve contracten netto huur |
|
1,19% |
1,36% |
[12] Opbrengsten servicecontracten
| |
[12] |
2025 |
2024 |
| Opbrengst servicecontracten |
|
1.488 |
1.739 |
| Derving wegens leegstand en oninbaarheid |
|
-9 |
-20 |
| Totaal opbrengsten servicecontracten |
|
1.478 |
1.719 |
[13] Lasten servicecontracten
| |
[13] |
2025 |
2024 |
| Stookkosten |
|
-905 |
-1.080 |
| Elektra |
|
-230 |
-212 |
| Schoonmaak |
|
-310 |
-312 |
| Serviceabonnement |
|
-93 |
-88 |
| Overige exploitatielasten |
|
-64 |
-85 |
| Totaal lasten servicecontracten |
|
-1.602 |
-1.776 |
[14] Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
| |
[14] |
2025 |
2024 |
| Toegerekende organisatiekosten |
|
-2.094 |
-1.790 |
| Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten |
|
-2.094 |
-1.790 |
[15] Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
[15] |
2025 |
2024 |
| Planmatig- en contractonderhoud |
|
-3.949 |
-5.204 |
| Mutatieonderhoud |
|
-1.892 |
-1.831 |
| Reparatieverzoeken |
|
-1.649 |
-1.536 |
| Toegerekende lasten onderhoud |
|
-1.250 |
-1.436 |
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten |
|
-8.740 |
-10.006 |
[16] Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
[16] |
2025 |
2024 |
| Zakelijke lasten |
|
-1.501 |
-1.396 |
| Verzekeringen |
|
-105 |
-95 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
|
-131 |
-115 |
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
|
-1.737 |
-1.607 |
[17] Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
| |
[17] |
2025 |
2024 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille |
|
2.026 |
105 |
| Externe verkoopkosten |
|
-34 |
-6 |
| Saldo netto verkoopopbrengst |
|
1.991 |
98 |
| |
|
|
|
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille |
|
-1.483 |
-92 |
| Netto verkoopopbrengst |
|
508 |
6 |
| |
|
|
|
| Toegerekende organisatiekosten |
|
-16 |
-16 |
| Totaal netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille |
|
492 |
-10 |
Waardeveranderingen vastgoedporteuille
[18] Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
[18] |
2025 |
2024 |
| Waardeontwikkeling vastgoed in ontwikkeling |
|
-7.817 |
-614 |
| Af: Vrijval voorziening |
|
0 |
0 |
| Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
|
-7.817 |
-614 |
[19] Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuile
| |
[19] |
2025 |
2024 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie DAEB |
|
17.759 |
12.579 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie niet-DAEB |
|
2.945 |
-52 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
|
20.704 |
12.527 |
[20] Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
| |
[20] |
2025 |
2024 |
| Waardemutatie verkoop onder voorwaarden |
|
-72 |
438 |
| Gerealiseerd bij terugkoop |
|
-80 |
0 |
| Totaal niet-gerealiseerde waarderveranderingen vastgoedportefeuille VOV |
|
-152 |
438 |
[21] Netto-resultaat overige activiteiten
| |
[21] |
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
| Totaal netto-resultaat overige activiteiten |
|
15 |
34 |
[22] Overige organisatiekosten
| |
[22] |
2025 |
2024 |
| Personeelskosten |
|
-3.087 |
-3.083 |
| Huisvestingslasten |
|
-198 |
-185 |
| Overige bedrijfslasten |
|
-1.312 |
-1.184 |
| Overige bedrijfsopbrengsten |
|
23 |
25 |
| Totale organisatiekosten |
|
-4.573 |
-4.427 |
| |
|
|
|
| Toegerekend aan: |
|
|
|
| Verhuur en beheeractiviteiten |
|
2.094 |
1.790 |
| Onderhoudsactiviteiten |
|
1.250 |
1.436 |
| Verkoop bestaand bezit |
|
16 |
16 |
| Leefbaarheid |
|
240 |
225 |
| Totale toegerekende organisatiekosten |
|
3.600 |
3.467 |
| |
|
|
|
| Saldo toegerekende organisatiekosten |
|
-974 |
-961 |
| |
|
|
|
| Directie overige organisatiekosten |
|
-330 |
-347 |
| Totaal overige organisatiekosten |
|
-1.304 |
-1.308 |
Personeelskosten en formatie
| |
|
2025 |
2024 |
| Lonen en salarissen |
|
-1.578 |
-1.276 |
| Sociale lasten |
|
-268 |
-219 |
| Pensioenpremies |
|
-198 |
-144 |
| Overige personeelskosten inclusief inhuur |
|
-1.043 |
-1.444 |
| Totaal personeelskosten |
|
-3.087 |
-3.083 |
Gedurende het boekjaar 2025 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de toegelaten instelling, omgerekend naar fulltime equivalent (fte) 23,2 (2024: 20,2).
Deze personeelsomvang (gemiddeld aantal personen) is als volgt onder te verdelen naar de verschillende functionele gebieden.
Formatie (FTE)
| |
|
2025 |
2024 |
| Management en ondersteuning |
|
2,2 |
1,6 |
| Woonservice |
|
9,0 |
9,3 |
| Dagelijks onderhoud |
|
3,7 |
2,3 |
| Planmatig onderhoud |
|
4,5 |
3,9 |
| Bedrijfsvoering |
|
3,8 |
3,1 |
| Totale formatie |
|
23,2 |
20,2 |
Pensioenverplichtingen
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Ressort Wonen slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Het SPW heeft het volgende vastgesteld met betrekking tot de aangesloten corporaties:
Er is geen sprake van reglementaire of statutaire verplichtingen om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren
Er is geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers
Er is geen sprake van financiële onzekerheden doordat er geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren
Om bovenstaande redenen zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, als de dekkingsgraad van het pensioenfonds dit toelaat. Per 31 december 2025 bedroeg de dekkingsgraad van het SPW 143,1% (2024: 129,0%). De dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van De Nederlandse bank N.V. (DNB). Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
| |
|
2025 |
2024 |
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie |
|
0 |
0 |
| Totaal afschrijving (im)materiële vaste activa |
|
-267 |
-265 |
Honorarium accountant
De volgende honoraria van Verstegen Accountants zijn ten laste gebracht van de onderneming, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a lid 1 en 2 BW. De honoraria zijn toegerekend aan het boekjaar waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden.
Honoraria van de accountants
| |
|
2025 |
2024 |
| Onderzoek van de jaarrekening (Verstegen Accountants) |
|
74 |
83 |
| Andere controleopdrachten (Verstegen Accountants) |
|
12 |
5 |
| Adviesdiensten op fiscaal terrein |
|
0 |
55 |
| Andere niet-controlediensten |
|
0 |
0 |
| |
|
|
|
| Totaal honoraria |
|
86 |
144 |
[23] Leefbaarheid
| |
[23] |
2025 |
2024 |
| Leefbaarheid |
|
-81 |
-45 |
| Toegerekende leefbaarheidskosten |
|
-240 |
-225 |
| Totaal leefbaarheid |
|
-321 |
-270 |
Saldo financiële baten en lasten
[24] Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
| |
[24] |
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
| Deposito's en spaarrekeningen |
|
47 |
71 |
| Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
|
47 |
71 |
[25] Rentelasten en soortgelijke kosten
| |
[25] |
2025 |
2024 |
| Rente op schulden/leningen banken |
|
-3.438 |
-3.312 |
| Amortisatie agio leningen |
|
522 |
501 |
| Rente op overige schulden |
|
0 |
0 |
| Totaal rentelasten en soorgelijke kosten |
|
-2.916 |
-2.811 |
[26] Belastingen
| |
[26] |
2025 |
2024 |
| Acute belastingen huidig boekjaar |
|
-1.343 |
-998 |
| Acute belastingen voorgaande jaren |
|
171 |
-182 |
| Mutatie latente belastingen |
|
-20 |
-4 |
| Totaal belastingen |
|
-1.192 |
-1.184 |
Fiscaal resultaat boekjaar
| |
|
2025 |
2024 |
| Resultaat vóór belastingen |
|
17.355 |
14.615 |
| |
|
|
|
| Fiscale correcties |
|
|
|
| Fiscaal lagere onderhoudskosten |
|
0 |
0 |
| Fiscale opwaardering in verband met mutatie WOZ-waarde |
|
0 |
0 |
| Fiscaal geen mutatie commerciële voorziening |
|
14 |
9 |
| ATAD renteaftrekbeperking |
|
1.180 |
1.761 |
| Beperkt aftrekbare kosten |
|
6 |
6 |
| Fiscale afschrijving op vastgoed in exploitatie |
|
-24 |
-29 |
| Fiscaal geactiveerde rente |
|
19 |
11 |
| Fiscaal geen niet-gerealiseerde waardeveranderingen |
|
-12.735 |
-12.351 |
| Fiscaal lager verkoopresultaat |
|
-508 |
-6 |
| Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek |
|
-20 |
-20 |
| Saldo afschrijving en vrijval (dis)agio leningen o/g |
|
-29 |
-72 |
| Saldo fiscale correcties |
|
-12.097 |
-10.691 |
| |
|
|
|
| Belastbaar resultaat |
|
-12.097 |
-10.691 |
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| Fiscale verliesverekening |
|
0 |
0 |
| Belastbaar bedrag |
|
-12.097 |
-10.691 |
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| Berekening te betalen vennootschapsbelasting (bedragen x € 1) |
|
|
|
| Drempelbedrag vennootschapsbelasting |
|
200.000 |
200.000 |
| Tarief vennootschapsbelasting tot en met drempelbedrag |
|
19,0% |
19,0% |
| Tarief vennootschapsbelasting boven drempelbedrag |
|
25,8% |
25,8% |
| |
|
|
|
| Acute belastingen boekjaar (x € 1) |
|
1.342.987 |
998.796 |
De totale belastinglast voor 2025 komt uit op € 1.192.336, ofwel 6,9% van het resultaat voor belastingen
(2024: € 1.183.892; 8,1%).